Voglio vendere questo casale : https://www.operatoreolistico.eu/2025/02/19/1-12/
entro i prossimi 4 mesi :
Partiamo subito con un paio di domande apparentemente banali, ma che mi vengono poste da tantissimi clienti:
Può qualunque straniero acquistare casa in Italia?
È necessario il permesso di soggiorno?
Qualunque straniero può acquistare casa in Italia, a patto che sia verificata una delle seguenti condizioni:
Possesso di un passaporto UE o di un Paese EFTA (i Paesi EFTA sono 4 e precisamente: Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera).
Possesso di un permesso di soggiorno in corso di validità.
Verifica della condizione di reciprocità.
La condizione di reciprocità prevede che uno straniero possa acquistare casa in Italia a patto che un italiano possa farlo nel Paese di origine dello straniero. Per verificare la condizione di reciprocità, puoi visitare il Ministero degli Affari Esteri italiano.
Ti aggiungo anche che qualora la condizione di reciprocità non sia soddisfatta, vi sono delle soluzioni perfettamente legali che risolvono il problema. È stato questo il caso della recente vendita di terreni edificabili ad un cliente armeno.
Altri aspetti tecnico legali da tenere in considerazione:
Codice fiscale: chiunque acquisti una casa, stranieri inclusi, deve essere in possesso del codice fiscale italiano. Senza questo requisito non è possibile procedere alla stipula dell’atto di compravendita finale. L’ottenimento del codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate è un procedimento semplice e rapido.
Traduzioni o procura: nel caso in cui il cittadino straniero non parli la lingua italiana, il notaio richiede la presenza di un interprete bilingue e la stesura di tutti i documenti in doppia lingua. Inoltre, durante la sottoscrizione degli atti notarili, è richiesta la presenza di due testimoni, uno dei quali deve conoscere la lingua dello straniero, oltre all’italiano. Per evitare interprete e testimoni, si può ricorrere alla procura notarile.
Trasferimento fondi: ai fini della compravendita, il cittadino straniero può aprire un conto corrente presso una banca italiana, oppure richiedere al notaio di mettere a disposizione un conto “Escrow” sul quale versare le somme di denaro dovute. Sarà quindi compito del notaio, in qualità di garante delle operazioni, effettuare i bonifici in favore del venditore e completare tutte le formalità.
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Perché vendere agli stranieri conviene?
gli stranieri che vogliono godersi la vita ed il conflitto in Ucraina sono stati gli eventi principali che hanno spinto tanti stranieri ad acquistare casa in Italia, alcuni dei quali si sono trasferiti a vivere definitivamente in Italia (ed in particolare a Milano).
Si Torre alfina , la città dove io stessa vivo, ha avuto un particolare successo con le famiglie straniere, grazie alla presenza di scuole internazionali qualificate in lingua inglese , una qualità della vita con costi veramente economici in più ricca di eventi ed attività culturali Umbira festival 2025.
Ma… conviene vendere agli stranieri?
La risposta è una sola: SI!
Innanzitutto vendere agli stranieri significa aumentare i potenziali acquirenti includendo coloro che dispongono di budget più generosi. Spesso gli stranieri sono disposti a pagare un “premium price” a fronte di un immobile nuovo o perfettamente ristrutturato ed arredato.
Inoltre, le vendite sono più rapide, senza mutuo e con scontistica limitata.
Se il tuo immobile “si vende da solo” perché è in una location unica e se termini come “condizione sospensiva”, “allineamento urbanistico catastale”, “clausola risolutiva”, “certificato di agibilità” non ti fanno paura, allora puoi vendere privatamente e risparmiare sulla provvigione dell’agenzia.
In tutti gli altri casi, ti consiglio di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare.
Come scegliere un’agenzia
Lo so… molti proprietari contattano 2-3 agenzie e poi scelgono l’agenzia che ha fornito la valutazione più alta dell’immobile. Questo metodo non funziona. Infatti, se pubblicizzato ad un prezzo fuori mercato, l’immobile brucia il suo cosiddetto “effetto novità” e rimane invenduto.
Passati alcuni mesi, l’agente immobiliare contatta il proprietario e chiede di “rivisitare il prezzo”.
In un mercato stagnante o in discesa, questa strategia non funziona. Nel lungo periodo, potrebbe funzionare se il mercato è in crescita, perché prima o poi i valori delle case aumentano e raggiungono il prezzo desiderato.
Ma allora quale è il modo migliore per scegliere un’agenzia?
Semplice: scegli l’agenzia che valuta il valore di casa tua in modo scientifico, valorizza al meglio il tuo immobile ed offre il miglior piano di marketing. Questo include: reportage fotografico professionale e garanzia di pubblicare l’annuncio immobiliare sui migliori portali e nelle migliori posizioni.
Attenzione: le posizioni TOP sui portali sono accessibili solo alle agenzie (e non ai privati)… questo è un altro motivo per non vendere da privato.
In più, affidati ad agenzie con personale madrelingua, originario della nazione verso cui punti, perché per gli stranieri acquistare nella propria lingua significa rompere ogni barriera culturale o diffidenza. D’altra parte lo sanno tutti: ogni paese ha i propri usi e costumi e leggere tra le righe e quantomai importante.
P “Luxury apartment for sale in Orvieto”.
Controlla quali sono i portali che appaiono nelle prime 3-5 posizioni e pretendi che l’agenzia immobiliare pubblichi su di essi nelle posizioni di primo piano. Ti sarai assicurato un’ottima visibilità!
I portali immobiliari del 2025 con miglior visibilità all’estero sono stati: Immobiliare.it, Idealista.it, JamesEdition.com e LuxuryEstate.com.
Fotografie professionali
Le immagini, che già per i compratori italiani rappresentano il fattore di maggior interesse in un annuncio immobiliare, per gli acquirenti stranieri diventano fondamentali.
Infatti, gli stranieri ricercano casa in Italia attraverso internet ed effettuano una preselezione degli immobili da visitare quasi ed esclusivamente attraverso le immagini.
Se vuoi vendere un immobile agli stranieri, devi avere un reportage fotografico fatto bene. Vedrai… sarà il tuo miglior investimento, che valorizzerà casa tua.
Spoiler: non vendo reportage fotografici!
Chiedi al tuo fotografo professionista immagini di dettaglio, di tutti gli ambienti della casa, della zona che lo circonda. Solo in questo modo il tuo acquirente può avere un “assaggio” della vita che lo aspetta.
Se le foto sono luminose, con una inquadratura professionale studiata con attenzione e gli spazi sono accuratamente riordinati, la tua casa risulterà sicuramente più attraente.
Testo dell’annuncio
Non vendere una casa, ma lo stile di vita italiano.
Come ci siamo detti, molti stranieri acquistano in Italia perché amano in maniera viscerale il nostro Paese, quindi è un’emozione su cui devi fare leva quando scrivi il tuo annuncio immobiliare.
Ricordati che l’Italia per gli stranieri è un mix di buona cucina, cultura, divertimento, attrazioni turistiche, paesaggi da sogno. Evoca tutto questo nel tuo annuncio.
Devi quindi menzionare qualsiasi attrazione sia a portata di mano dell’immobile che vendi. E ricorda che per uno straniero qualunque cosa può essere attrazione: quelle più gettonate sono sicuramente il mare, la montagna, i laghi o tutte le oasi naturalistiche in generale, ma anche la presenza di parchi o negozi può attirare compratori da altri parti del mondo.
Prezzo
Te lo dico subito forte e chiaro: gli annunci in:
Quindi se vuoi perdere immediatamente la maggior parte dei clienti potenziali, allora nascondi il prezzo.
Viceversa se hai deciso di essere trasparente con tutti e mostrare il prezzo di vendita, allora hai il problema di valutare l’immobile con precisione.
Diciamo che esistono 3 metodi principali per valutare una casa: il metodo comparativo (ovvero paragonare immobili simili vicini al tuo ed attualmente in vendita), l’analisi storica (analizzare i prezzi di vendita del passato per stimare un valore attuale) ed infine il metodo “Rogiti in Chiaro” (applicabile ad appartamenti in condominio). Per maggiori info, ti consiglio questo articolo: Come Valutare gli Immobiliecco come _________________________________________________________________________
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Chi può valutare un immobile?
Come capire il valore di un immobile
“Rogiti in chiaro”: il miglior metodo di valutazione
Mercato immobiliare Milano previsioni 2023
Pericolo bolla immobiliare a Milano
Chi può valutare un immobile?
Si tratta di una domanda apparentemente banale, ma che nasconde più insidie di quanto immagini.
Se vogliamo rispondere in base ai titoli necessari, allora possiamo dire che le valutazioni immobiliari possono essere fatte da agenti immobiliari, periti, ingegneri, architetti, geometri o più in generale tutti quei professionisti che sono iscritti agli appositi albi dei valutatori.
Di conseguenza, se mi rivolgo a un professionista abilitato, avrò una valutazione dell’immobile assolutamente corretta, giusto?
Non è detto!
Non fraintendermi, sono per il rispetto delle competenze… tuttavia, devo purtroppo registrare che alcuni professionisti del settore ancora oggi usano metodologie obsolete.
Inoltre, se una valutazione immobiliare costata diverse centinaia di euro si rivela sbagliata, non solo hai buttato via dei soldi, ma ti può causare danni per migliaia di euro fra tempo perso e svalutazione dell’immobile in sé.
Per capirne di più, vediamo quali metodi si usano per valutare gli immobili.
Stai per comprare casa e vuoi sapere il suo valore reale?
Scrivimi subito… con il servizio “Rogiti in chiaro” riceverai i rogiti notarili di immobili venduti nello stesso palazzo!
Come capire il valore di un immobile
Analizziamo dunque quelli che sono i metodi più utilizzati per calcolare il valore di un immobile e che ancora oggi puoi trovare sul manuale del bravo agente immobiliare.
Il metodo comparativo
Per capire il valore di un dato immobile, paragono i prezzi degli immobili in vendita nel raggio di 150 o 300 metri, e sulla base dei valori riscontrati stimo il mio immobile.
Ad una prima analisi sembra un buon metodo di valutazione immobiliare, e il fatto che sia ancora oggi usato da molti professionisti la conferma come “procedura istituzionalizzata”.
Giusto per fare qualche nome e “farmi degli amici”, con Immobiliare.it puoi utilizzare il metodo comparativo [1]. Non voglio certo denigrare un sito web che fa milioni di contatti al mese è che è oggettivamente un ottimo strumento di informazione, ma quando vedo i prezzi riportati nelle inserzioni spesso finisco con lo storcere il naso.
Perché?
Perché i prezzi riportati non sono mai quelli che si leggono nei rogiti: questo perché poi tutte le contrattazioni finiscono con un piccolo sconto in favore dell’acquirente.
Quindi possiamo assolutamente affermare che quello riportato nell’inserzione è un prezzo di pubblicità gonfiato dal margine di trattativa.
Inoltre, se anche non volessimo soffermarci sulla differenza fra prezzo effettivo e quello riportato nell’inserzione, da agente immobiliare ho potuto vedere con i miei occhi appartamenti omologhi, distanti pochi metri l’uno dall’altro, essere venduti a prezzi profondamente diversi… altro che metodo comparativo su un raggio di 300 metri.
Analisi storica
Un altro metodo usato è quello dell’analisi storica: si parte dai prezzi delle transazioni in un determinato periodo storico (o sulla banca dati delle quotazioni immobiliari fornita dall’Agenzia delle Entrate [2] in persona), per poi fare una stima di un dato immobile.
Si tratta sicuramente di un metodo dall’approccio scientifico, che si basa su dati certi e non su “sensazioni” di addetti ai lavori.
Tuttavia, per quanto io sia fan di tutti gli approcci di natura scientifica, devo ammettere che anche l’analisi storica non funziona. Infatti, i dati del passato sono sicuramente importanti, ma il mercato immobiliare è un organismo in continua evoluzione, e non si possono prevedere prezzi futuri partendo da vecchi valori.
Se funzionasse, potremmo prevedere il futuro con assoluta certezza e smettere di lavorare!
“Rogiti in chiaro”: il miglior metodo di valutazione
La verità è che il miglior metodo di valutazione è quello sì che parte da dati oggettivi, ma che prevede anche l’integrazione di varianti che possono cambiare nel tempo, come inflazione, andamento del mercato immobiliare e così via.
E su questa semplice considerazione che si fonda il metodo di valutazione della nostra agenzia, che abbiamo denominato “Rogiti in Chiaro”.
L’iter è tanto semplice quanto approfondito.
Supponiamo tu voglia conoscere la valutazione di uno specifico immobile. Il dato di partenza è costituito dall’indirizzo preciso dell’immobile in oggetto con tanto di numero civico.
Il servizio “Rogiti in Chiaro” identifica in primis tutti gli immobili appartenenti allo stesso condominio che nel corso degli ultimi anni sono stati oggetto di una transazione immobiliare.
Per ogni immobile venduto la nostra agenzia recupera specifica copia del rogito, dove sono riportati tutti i dettagli dell’appartamento come prezzo, dimensione, piano, data di compravendita e molto altro.
Sulla base dei dati forniti dal rogito, si considerano successivamente quelli che possono essere i correttivi da fare nel comparare due o più appartamenti: è evidente che un attico di 200 mq ristrutturato ha un valore diverso di un bilocale di 60 mq posto al secondo piano da personalizzare.
Applicati anche questi correttivi, è possibile stilare un primo prezzo per ogni metro quadrato di casa.
Tuttavia, il compito non è ancora finito: il rapporto €/mq deve essere ricalcolato sia sulla base dell’andamento dell’inflazione, sia sul trend del mercato immobiliare. Solo alla fine di questa tipologia di analisi verrà fuori la cifra che potremmo definire il reale valore di mercato dell’immobile.
Il metodo “Rogiti in Chiaro” è il migliore in assoluto per valutare un immobile, e non lo dico per peccare di immodestia o perché ho un ego che fa provincia, ma ne sono convinta a ragion veduta.
Il fatto è che si tratta di una metodologia che prende in considerazione tutte le varianti possibili nel valutare un immobile, non scartando alcun tipo di parametro oggettivo.
È un metodo scientifico che attinge anche alla statistica e all’analisi di mercato: non sarà una sfera di cristallo in cui guardare il futuro, ma ci va molto vicino.
Che poi fare previsioni nel settore immobiliare non è un futile esercizio, ma una vera e propria necessità per provare a vendere o comprare una casa quando è effettivamente il momento giusto per farlo.
A tal proposito… che momento è questo 2025?
Il futuro, come ho avuto più volte modo di ribadire, non lo conosce nessuno. Tuttavia, nel campo immobiliare non possiamo essere inermi, quindi in qualche modo dobbiamo fare previsioni future basandoci su valutazioni oggettive.
Come siamo messi dal punto di vista economico in Italia in questo momento? L’inflazione è alta come non lo era da tempo, quindi questo significa che il potere d’acquisto delle persone è diminuito.
Sul fronte immobiliare, un minor potere d’acquisto significa che sia ristrutturare che comprare casa costa di più, così come sono cresciuti i tassi d’interesse sui mutui, quindi anche questa soluzione è meno conveniente rispetto al recente passato.
Insomma, se la situazione attuale fosse un quadro, potremmo dire che a confronto l’Urlo di Munch è una striscia comica dei Peanuts.
Documenti per vendere casa
Siamo arrivati al punto noiosissimo: la verifica dei documenti.
Ma tu sai che il 72% delle abitazioni in Italia non possono essere vendute a causa di disallineamenti urbanistico-catastali (ossia abusi spesso, ma non sempre, piccoli e risolvibili)?
Ti immagini cosa succede se, dopo aver firmato il preliminare ed incassato la caparra, il perito della banca scopre che il tuo immobile non è conforme urbanisticamente?
Nel migliore dei casi la vendita viene rimandata; nel peggiore, la vendita viene annullata costringendoti a restituire il doppio della caparra ricevuto, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.
Per evitare tutto questo ti consiglio di preparare tutti i documenti in largo anticipo.
Esempio reale
Chi compra e dove
In linea generale, gli stranieri comprano casa in Italia nei pressi di una location turistica: il primo pensiero va ad esempio a George Clooney, che si è comprato una villa che affaccia direttamente sul Lago di Como.
Ma quali sono le attrazioni del nostro Paese?
Il bello è proprio questo: negli oltre 8000 comuni che abbiamo in Italia ci sono attrazioni praticamente dappertutto. Paesaggi unici, buon gusto, divertimento, cultura, ma soprattutto una quantità infinita di immobili da comprare a buon prezzo per poi ristrutturarli e farli diventare “dimore-gioiello”.
Quest’ultimo filone vede come ottimo rappresentante Sting: il cantante ex Police nel 1990 ha preso casa a Mirigliano, un piccolo paesino in provincia di Pisa. Certo, Sting ha comprato il Palagio, una villa del XVI secolo, e l’ha ristrutturata per farla diventare un gioiello.
Che sia al mare o in montagna, che sia il paesino o la grande città, la verità è che il nostro paese è tra quelli al mondo con la più alta aspettativa di vita e l’immagine del nostro stile di vita all’estero continua a riscuotere grande successo.
Quale casa cercano gli stranieri in Italia?
Nell’ultimo periodo ho potuto notare che il profilo del potenziale acquirente è effettivamente cambiato: prima era una ricerca sfrenata del lusso, ora il trend è rappresentato da una casa ristrutturata dove invecchiare.
Questo è tutto sommato anche comprensibile: oltre a coloro che possono spendere milioni di euro come fossero noccioline, ci sono anche compratori che risparmiano per una vita pur di prendersi anche solo un monolocale in Italia, dove potersi godere l’età della pensione.
Se fino a qualche anno fa gli stranieri cercavano immobili di grandi dimensioni da ristrutturare per essere trasformati in abitazioni lussuose e sfarzose, ora prediligono abitazioni più pratiche e “vivibili” già ristrutturate: case comode, belle ed eleganti, ma senza eccesso, dove trascorrere la pensione o un lungo periodo della vita.
Chi compra in Italia: Tedeschi e Russi
Nel gennaio del 2020, il Sole 24 Ore ha pubblicato i dati di un’interessante ricerca, che ha mostrato che gli stranieri che più acquistano immobili in Italia sono tedeschi, russi e inglesi.
Di tutte le transazioni immobiliari “straniere”, infatti, ben il 27% dei compratori sono tedeschi, mentre inglesi, russi ed ucraini si dividono la seconda posizione di questa speciale classifica con il 19%.
Concludendo, possiamo dire che in termini di numero di compravendite l’acquirente più frequente è il tedesco, viceversa in termini di importo, le compravendite più importanti sono fatte con l’est Europa.
Domande e risposte
Quali sono gli errori più comuni nel vendere casa all’estero?
Documentazione incompleta (generalmente la vendita agli stranieri è più rapida e i ritardi insospettiscono).
Multi incarichi .
Prezzo nascosto o inadeguato.
Non parlare la stessa lingua dell’acquirente.
Inadeguata preparazione legale.
Incapacità nel gestire le differenze culturali.
Ci sono implicazioni fiscali nel vendere agli stranieri?
No, nessuna implicazione. Da un punto di vista fiscale, vendere ad uno straniero è come vendere ad un italiano.
Quale è l’impatto delle barriere culturali?
Vendere all’estero significa non solo conoscere il settore immobiliare e le strategie promozionali più efficaci, ma soprattutto conquistare un pubblico con usi e costumi diversi.
Le barriere culturali, o meglio ancora, le differenze culturali si manifestano attraverso il linguaggio, le aspettative personali, gli stereotipi, le leggi e i regolamenti. Un esempio? I russi sorridono raramente, ma sono tra i migliori clienti!
Avvalersi di professionisti immobiliari madrelingua aiuta a superare tutte queste barriere.
Gli stranieri comprano solo case di lusso?
No!
Se è vero che il mercato immobiliare italiano è famoso per le sue proprietà prestigiose, come ville storiche, appartamenti in centri storici o case in località balneari esclusive, l’interesse degli acquirenti stranieri non è limitato solo a questo segmento.
Infatti, sempre più stranieri investono in appartamenti medio piccoli residenziali, case vacanza o anche immobili vecchi da ristrutturare dalla A alla Z.
Può uno straniero non residente acquistare la seconda casa in Italia?
Si certo. Uno straniero senza permesso di soggiorno può acquistare casa in Italia, a patto che sia soddisfatta la condizione di reciprocità.
Perché mostrare “trattativa riservata” è una cattiva idea?
I clienti pigri, ossia la maggior parte, che vedono un annuncio immobiliare con prezzo nascosto evitano di contattare l’inserzionista. Inoltre il prezzo in “trattativa riservata” rappresenta una mancanza di trasparenza. A me è capitato più di una volta, di contattare gli inserzionisti dello stesso immobile e ricevere prezzi diversi per la stessa proprietà immobiliare. Shock!
È necessario che l’acquirente straniero parli italiano?
No, ma è consigliabile avere a disposizione un traduttore o un agente immobiliare che possa facilitare la comunicazione.
Se il compratore straniero non parla italiano, allora i contratti dovranno essere tradotti in lingua; inoltre, durante la stipula in presenza del notaio, dovranno essere presenti una interprete bilingue e due testimoni che saranno citati nell’atto.
Gli stranieri possono ottenere un mutuo per acquistare casa in Italia?
Sì. Alcune banche in Italia offrono mutui agli stranieri.
Cosa cambia nel processo di vendita con uno straniero?
Il processo di vendita inteso classicamente come offerta, preliminare e atto di compravendita finale non cambia nella sostanza. L’immobile è sul territorio italiano e pertanto si applica la legge italiana. Italiano sarà anche il notaio.
Concludendo
Se sei arrivato a questo punto della guida, significa che ora hai le idee più chiare per quel che riguarda vendere casa agli stranieri (o almeno lo spero).
Dal mio punto di vista, vendere casa è sempre una sfida affascinante. Questo perché in realtà quando espongo l’immobile non mi limito a parlare di giardini, terrazzi, piscine o vani. Nelle mie conversazioni fanno capolino arte, cucina, mare, montagna e tutte le bellezze italiane.
Il 2025 corrisponde al Serpente di Legno, il che significa che l’energia del legno sarà la più influente in questo anno. Il legno è legato alla crescita, alla creatività e all’espansione. Per bilanciare questa energia, anche i colori associati agli elementi compatibili (acqua e terra) avranno un ruolo importante.
1. Verde
Il verde è il colore principale del legno e sarà fortemente legato all’energia del 2025. Rappresenta la crescita, il rinnovamento e la freschezza. Si consiglia di utilizzare questo colore nell’abbigliamento, nell’arredamento della casa e negli accessori personali per attirare successo e salute. Ricordate che potete anche portare il verde in casa vostra con le piante da appartamento ; esistono piante specifiche per migliorare l’energia di ogni stanza della vostra casa.
2. Blu
Il blu è il colore dell’elemento acqua, che nutre il legno e lo aiuta a crescere. Questo colore simboleggia la tranquillità, l’intelligenza e la comunicazione. L’utilizzo di tonalità di blu negli spazi di lavoro o nell’abbigliamento quotidiano può favorire la creatività e la fluidità dei rapporti personali e lavorativi.
3. Marrone e beige
I toni della terra come il marrone e il beige bilanciano l’energia del Serpente di Legno. Rappresentano stabilità e sicurezza, contribuendo a rafforzare le fondamenta di qualsiasi progetto o relazione. Sono ideali per mobili, tessuti e oggetti decorativi in casa e in ufficio. Pantone ha persino scelto il mocha mausse come colore dell’anno, un tono doppiamente fortunato per la prosperità della vostra casa.
4. Oro e giallo
L’oro e il giallo simboleggiano prosperità e abbondanza. Anche se l’elemento dominante nel 2025 non è il metallo, incorporare elementi dorati nell’abbigliamento o in casa attirerà il successo finanziario e il riconoscimento. È un bonus per potenziare l’energia dominante dell’anno e per dare impulso ai vostri buoni propositi o lasciare andare le vecchie abitudini che non si adattano più al vostro nuovo stile di vita.
5. Rosso
Il rosso fuoco è un colore che simboleggia forza e vitalità. quello che rappresenta il fuoco del 2025 .
Anche se il fuoco può controllare il legno in eccesso, un uso moderato di questo colore, soprattutto in occasione di eventi o celebrazioni importanti, può portare dinamismo e passione.
Poiché il metallo si scontra con il legno, i colori ad esso associati, come il bianco e il grigio , devono essere usati con parsimonia. È sconsigliabile anche un uso eccessivo del nero, perché un eccesso di acqua potrebbe indebolire l’energia dell’anno anziché rafforzarla.